Author: MRP
Last saved by: OASalata@gmail.com
Company: SPecialiST RePack

АНАЛІЗ РЕГУЛЯТОРНОГО ВПЛИВУ
до проекту постанови Кабінету Міністрів України 
“Про встановлення мінімального розміру гарантійної частки будівництва об’єктів нерухомого майна”
	
	І. Визначення проблеми
Проект постанови Кабінету Міністрів України “Про встановлення мінімального розміру гарантійної частки будівництва об’єктів нерухомого майна” (далі – проект акта) розроблено з метою забезпечення виконання частини другої та сьомої статті 9 Закону України від 15.08.2022 № 2518-ІХ “Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому” (далі – Закон) у частині встановлення мінімального розміру гарантійної частки будівництва об’єктів нерухомого майна.
Згідно з  частиною другою та сьомою статті 9 Закону мінімальний розмір гарантійної частки визначається Кабінетом Міністрів України у відсотковому відношенні до сукупної (загальної) площі майбутніх об’єктів нерухомості 
у подільному об’єкті незавершеного будівництва (черзі/пусковому комплексі) відповідно до проектної документації на будівництво. Замовник будівництва/девелопер будівництва може змінити майбутні об’єкти нерухомості, включені до гарантійної частки, якщо така зміна відповідає вимозі до розміру гарантійної частки, що визначається Кабінетом Міністрів України.
Визначення розміру гарантійної частки будівництва об’єктів нерухомого майна в законодавчій площині викликане необхідністю припинення негативної тенденції добудови об’єктів нерухомого майна за рахунок коштів фізичних осіб – майбутніх власників. Гарантійна частка може бути додатковим ресурсом, який:
стимулюватиме забудовника виконувати роботи належним чином, 
не перетворюючи об’єкт на довгобуд, оскільки квартири, що входитимуть 
до гарантійної частки, залишатимуться його власністю, якою він зможе розпорядитися на власний розсуд після завершення будівництва;
у разі виникнення форс-мажорних обставин гарантійна частка зможе покрити (принаймні частину або в повному обсязі) видатки, необхідні 
для добудови будинку.
На сьогодні відсутній нормативно-правовий акт, який би встановлював мінімальний розмір гарантійної частки будівництва об’єктів нерухомого майна, тому існує потреба у визначенні такого показника для окремих категорій населених пунктів. 
Відповідно до вищевказаного, проблема, яку пропонується врегулювати 
в результаті прийняття регуляторного акта, не може бути розв’язана 
за допомогою ринкових механізмів, а необхідність її вирішення є актуальною.

Основні групи (підгрупи), на які проблема має вплив:

Групи (підгрупи) | Так | Ні
Громадяни | + |
Держава | + |
Суб’єкти господарювання, | + |
у тому числі суб’єкти малого підприємництва | | +

	II. Цілі державного регулювання
Основною метою видання проекту акта є:
1)	встановлення прозорих правил у будівельній сфері;
2)	захист вкладених коштів фізичними особами-інвесторами 
у будівництво житла.

	III. Визначення та оцінка альтернативних способів досягнення цілей
Альтернативними способами досягнення цілі є:
1)	прийняти запропонований проект нормативно-правового акта;
2)	залишити ситуацію без змін.

1.	Альтернативні способи досягнення цілей державного регулювання:

Вид альтернативи | Опис альтернативи
Альтернатива 1 | Визначити мінімальний розмір гарантійної частки будівництва об’єктів нерухомого майна у відсотковому відношенні до сукупної (загальної) площі майбутніх об’єктів нерухомості у подільному об’єкті незавершеного будівництва (черзі/пусковому комплексі) відповідно до проектної документації на будівництво.

Альтернатива 2

Збереження діючого законодавства “status quo”.
Така альтернатива є неприйнятною, оскільки залишаться неврегульованим питання щодо припинення негативної тенденції добудови об’єктів нерухомого майна за рахунок коштів фізичних осіб – майбутніх власників та стимулюватиме забудовника виконувати роботи належним чином, не перетворюючи об’єкт 
на довгобуд.

2. Оцінка впливу на сферу інтересів держави

Вид альтернативи | Вигоди | Витрати
Альтернатива 1 | Законодавче визначення розміру гарантійної частки будівництва об’єктів нерухомого майна. | Витрати відсутні
Альтернатива 2 | Вигоди відсутні. | Призведе до збільшення випадків недобудов об’єктів нерухомого майна та погіршення стану будівельної галузі в цілому.

3. Оцінка впливу на сферу інтересів громадян

Вид альтернативи | Вигоди | Витрати

Альтернатива 1

Забезпечить захист вкладених коштів фізичних осіб-інвесторів
у будівництво житла;
гарантує добудову об’єкта нерухомого майна забудовником 
та здачу його в експлуатацію.

Витрати відсутні

Альтернатива 2 | Вигоди відсутні. | Призведе до додаткових витрат фізичних осіб – інвесторів у разі банкрутства або зміни забудовника.

4. Оцінка впливу на сферу інтересів суб’єктів господарювання

За даними сайту minfin.com.ua кількість будівельних компаній 
та забудовників України станом на 01.12.2022 становила 155 підприємств.
За даними Держстату обсяг виробленої будівельної продукції (виконаних будівельних робіт) підприємствами України у 2021 р. становив 253,9 млрд грн, при цьому нове будівництво склало 29,6 % від загального обсягу виробленої будівельної продукції. 

Довідково: у січні 2022 р. цей же показник становив 8,9 млрд грн, у тому числі нове будівництво склало 49,2 % від загального обсягу виробленої будівельної продукції. 

Серед регіонів та міст України найбільше вироблено будівельної продукції 
у 2021 році в:
м. Київ – 54,7 млрд грн (21,5 % до загального обсягу);
Одеській області – 35,0 млрд грн (13,8 %);
Дніпропетровській області – 20,8 млрд грн (8,2 %);
Харківській області – 19,7 млрд грн (7,8 %);
Львівській області – 18,6 млрд грн (7,3 %).

Довідково: у січні 2022 року найбільше вироблено будівельної продукції в:
м. Київ – 2,2 млрд грн (24,4 % до загального обсягу);
Харківській області – 1,2 млрд грн (13,8 %);
Дніпропетровській області – 1,1 млрд грн (11,8 %);
Львівській області – 0,9 млрд грн (10,4 %);
Одеській області – 0,4 млрд грн (4,5 %).

Враховуючи зазначену вище статистичну інформацію під дію регулювання підпадають всі будівельні компанії та забудовники. 
Запропонований розподіл суб’єктів господарювання за групами 
є гіпотетичним і ґрунтується на даних Держстату та інформації Мінфіну 
та припущенні, що переважна більшість суб’єктів господарювання відноситься до категорії великих суб’єктів господарювання відповідно до статті 55 Господарського Кодексу України та частини 2 статті 2 Закону України “Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні”.

Показник | Великі | Середні | Малі | Мікро | Разом
Кількість суб’єктів господарювання, що підпадають під дію регулювання, одиниць | 155 | х | х | х | 155
Питома вага групи у загальній кількості, відсотків | 100 | х | х | х | 100

Вид альтернативи | Вигоди | Витрати

Альтернатива 1

1) стимулюватиме забудовника виконувати роботи належним чином, не перетворюючи об’єкт на довгобуд, оскільки квартири, що входитимуть до гарантійної частки, залишатимуться його власністю, якою він зможе розпорядитися на власний розсуд після завершення будівництва;
2) у разі виникнення форс-мажорних обставин гарантійна частка зможе покрити (принаймні частину або в повному обсязі) видатки, необхідні для добудови будинку.

Витрати відсутні.

Альтернатива 2 | Вигоди відсутні. | Призведе до додаткових витрат для добудови об’єкта нерухомого майна у разі банкрутства або зміни забудовника.

При цьому, у зв’язку із прийняттям проекту акта витрати для суб’єктів господарювання, які виникають внаслідок дії регуляторного акта,
не передбачаються.

ВИТРАТИ 
на одного суб’єкта господарювання великого підприємництва, 
які виникають внаслідок дії регуляторного акта

Порядковий номер | Витрати | За перший рік | За п’ять років
1 | Витрати на придбання основних фондів, обладнання та приладів, сервісне обслуговування, навчання/підвищення кваліфікації персоналу тощо, гривень | відсутні | відсутні
2 | Податки та збори (зміна розміру податків/зборів, виникнення необхідності у сплаті податків/зборів), гривень | - | -
3 | Витрати, пов’язані із веденням обліку, підготовкою та поданням звітності державним органам, гривень | відсутні | відсутні
4 | Витрати, пов’язані з адмініструванням заходів державного нагляду (контролю) (перевірок, штрафних санкцій, виконання рішень/ приписів тощо), гривень | відсутні | відсутні
5 | Витрати на отримання адміністративних послуг (дозволів, ліцензій, сертифікатів, атестатів, погоджень, висновків, проведення незалежних/обов’язкових експертиз, сертифікації, атестації тощо) та інших послуг (проведення наукових, інших експертиз, страхування тощо), гривень | відсутні | відсутні
6 | Витрати на оборотні активи (матеріали, канцелярські товари тощо), гривень | - | -
7 | Витрати, пов’язані із наймом додаткового персоналу, гривень | відсутні | відсутні
8 | Інше (уточнити), гривень | - | -
9 | РАЗОМ (сума рядків: 1 + 2 + 3 + 4 + 5 + 6 + 7 + 8), гривень | - | -
10 | Кількість суб’єктів господарювання великого підприємництва, на яких буде поширено регулювання, одиниць | інформація відсутня
11 | Сумарні витрати суб’єктів господарювання великого підприємництва, на виконання регулювання (вартість регулювання) (рядок 9 х рядок 10), гривень. | - | -
Розрахунок відповідних витрат на одного суб’єкта господарювання

Вид витрат | У перший рік | Періодичні (за рік) | Витрати за п’ять років
Витрати на придбання основних фондів, обладнання та приладів, сервісне обслуговування, навчання/підвищення кваліфікації персоналу тощо | відсутні | відсутні | відсутні
Вид витрат | Витрати на сплату податків та зборів (змінених/нововведених) (за рік) | Витрати за п’ять років
Податки та збори (зміна розміру податків/зборів, виникнення необхідності у сплаті податків/зборів) | - | -
Вид витрат | Витрати* на ведення обліку, підготовку та подання звітності (за рік) | Витрати на оплату штрафних санкцій за рік | Разом за рік | Витрати за п’ять років
Витрати, пов’язані із веденням обліку, підготовкою та поданням звітності державним органам (витрати часу персоналу) | відсутні | відсутні | відсутні | відсутні
_________ 
* Вартість витрат, пов’язаних із підготовкою та поданням звітності державним органам, визначається шляхом множення фактичних витрат часу персоналу на заробітну плату спеціаліста відповідної кваліфікації).

Вид витрат

Витрати* на адміністрування заходів державного нагляду (контролю) (за рік)

Витрати на оплату штрафних санкцій та усунення виявлених порушень (за рік)

Разом за рік

Витрати 
за п’ять років

Витрати, пов’язані з адмініструванням заходів державного нагляду (контролю) (перевірок, штрафних санкцій, виконання рішень/ приписів тощо) | відсутні | відсутні | відсутні | відсутні
__________ 
* Вартість витрат, пов’язаних з адмініструванням заходів державного нагляду (контролю), визначається шляхом множення фактичних витрат часу персоналу на заробітну плату спеціаліста відповідної кваліфікації.

Вид витрат | Витрати на проходження відповідних процедур (витрати часу, витрати на експертизи тощо) | Витрати безпосередньо на дозволи, ліцензії, сертифікати, страхові поліси (за рік - стартовий) | Разом за рік (стартовий) | Витрати за п’ять років
Витрати на отримання адміністративних послуг (дозволів, ліцензій, сертифікатів, атестатів, погоджень, висновків, проведення незалежних / обов’язкових експертиз, сертифікації, атестації тощо) та інших послуг (проведення наукових, інших експертиз, страхування тощо) | відсутні | відсутні | відсутні | відсутні

Вид витрат

За рік (стартовий)

Періодичні 
(за наступний рік)

Витрати за п’ять років

Витрати на оборотні активи (матеріали, канцелярські товари тощо) | - | - | -

Вид витрат

Витрати на оплату праці додатково найманого персоналу (за рік)

Витрати за 
п’ять років

Витрати, пов’язані із наймом додаткового персоналу | відсутні | відсутні
IV. Вибір найбільш оптимального альтернативного способу досягнення цілей

Рейтинг результативності (досягнення цілей під час вирішення проблеми) | Бал результативності (за чотирибальною системою оцінки) | Коментарі щодо присвоєння відповідного бала
Альтернатива 1 | 4 | Альтернатива 1 дає змогу повністю досягнути поставлених цілей державного регулювання.
Альтернатива 2 | 1 | Альтернатива 2 не дає змоги досягнути поставлених цілей державного регулювання.

Рейтинг результативності | Вигоди (підсумок) | Витрати (підсумок) | Обґрунтування відповідного місця альтернативи у рейтингу

Альтернатива 1

1) Забезпечить захист вкладених коштів фізичних осіб-інвесторів у будівництво житла;
2) гарантує добудову об’єкту нерухомого майна забудовником та здачу його в експлуатацію;
3) у разі виникнення форс-мажорних обставин гарантійна частка зможе покрити (принаймні частину або в повному обсязі) видатки, необхідні для добудови будинку.

Витрати відсутні.

Є оптимальною серед запропонованих альтернатив, оскільки дає змогу повністю досягнути поставлених цілей державного регулювання.

Альтернатива 2

Вигоди відсутні.

Призведе до:
- збільшення випадків недобудов об’єктів нерухомого майна;
- погіршення стану будівельної галузі;
- до додаткових витрат фізичних осіб –  інвесторів у разі банкрутства або зміни забудовника;
- до додаткових витрат забудовника для добудови об’єкта нерухомого майна у разі банкрутства або зміни первісного забудовника.

Є гіршою, оскільки на відміну від альтернативи 1, не дає змоги досягнути поставлених цілей державного регулювання.

Рейтинг | Аргументи щодо переваги обраної альтернативи / причини відмови від альтернативи | Оцінка ризику зовнішніх чинників на дію запропонованого регуляторного акта
Альтернатива 1 | Альтернатива 1 дає змогу повністю досягнути поставлених цілей державного регулювання оскільки  стимулюватиме забудовника виконувати роботи належним чином, не перетворюючи об’єкт на довгобуд, оскільки квартири, що входитимуть до гарантійної частки, залишатимуться його власністю, якою він зможе розпорядитися на власний розсуд після завершення будівництва. | Проект акта є підзаконним актом, зовнішні чинники відсутні.
Альтернатива 2 | Альтернатива 2 не дає можливості досягнути поставлених цілей державного регулювання, на відміну від альтернативи 1. | -
	
	V. Механізми та заходи, які забезпечать розв’язання визначеної проблеми
Проектом акта передбачається встановити мінімальний розмір гарантійної частки будівництва об’єктів нерухомого майна у відсотковому відношенні 
до сукупної (загальної) площі майбутніх об’єктів нерухомості у подільному об’єкті незавершеного будівництва (черзі/пусковому комплексі) відповідно до проектної документації на будівництво у розмірі:
10 відсотків – для  мм. Києва, Дніпра, Львова, Одеси та Харкова; 
5 відсотків – для інших населених пунктів.
Розмір відсоткових ставок гарантійної частки будівництва об’єктів нерухомого майна визначено з використанням показників опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України станом на 01.01.2022, затверджені наказом Мінрегіону від 17.02.2022 № 53.
Розрахунок відсоткових ставок гарантійної частки визначено 
як співвідношення середнього значення опосередкованої вартості спорудження житла у 13 регіонах з найвищою вартістю (Київській, Чернігівській, Донецькій, Харківській, Миколаївській, Львівській, Черкаській, Рівненській, Дніпропетровській, Запорізькій, Вінницькій, Хмельницькій областях 
та м. Києві) до 12 регіонів з найнижчою вартістю житла (Кіровоградській, Закарпатській, Житомирській, Полтавській, Івано-Франківській, Херсонській, Чернівецькій, Тернопільській, Сумській, Одеській, Луганській та Волинській областях), що становить 1,1 (+10 відсотків). 
Зазначений показник пропонується використовувати для міст Києва, Дніпра, Львова, Одеси та Харкова. 
Для інших груп населених пунктів розміри відсоткових ставок зменшено відповідно на 5 відсотків.

РОЗРАХУНОК
відсоткових ставок гарантійної частки будівництва об’єктів нерухомого майна

№ з/п

№ за ранжу-ванням*

Регіони

Вартість 1 кв. м загальної площі квартир будинку 
(з урахуванням ПДВ), грн,
 на 01.01.2022**

Розрахована середня опосередкована вартість спорудження житла

1 | 1 | місто Київ | 18 704 | 16 120 |
2 | 2 | Харківська область | 16 820 | |
3 | 3 | Донецька область | 16 809 | |
4 | 4 | Чернігівська область | 16 023 | |
5 | 5 | Київська область | 15 983 | |
6 | 6 | Миколаївська область | 15 979 | |
7 | 7 | Львівська область | 15 916 | |
8 | 8 | Черкаська область | 15 762 | |
9 | 9 | Рівненська область | 15 718 | |
10 | 10 | Дніпропетровська область | 15 515 | |
11 | 11 | Запорізька область | 15 499 | |
12 | 12 | Вінницька область | 15 431 | |
13 | 13 | Хмельницька область | 15 401 | |
14 | 1 | Волинська область | 15 383 | 14 636 |
15 | 2 | Луганська область | 15 351 | |
16 | 3 | Одеська область | 15 331 | |
17 | 4 | Сумська область | 15 013 | |
18 | 5 | Тернопільська область | 15 000 | |
19 | 6 | Чернівецька область | 14 813 | |
20 | 7 | Херcонська область | 14 560 | |
21 | 8 | Івано-Франківська область | 14 390 | |
22 | 9 | Полтавська область | 14 229 | |
23 | 10 | Житомирська область | 14 067 | |
24 | 11 | Закарпатська область | 13 892 | |
25 | 12 | Кіровоградська область | 13 601 | |
_______
Примітка:
* - ранжування здійснено від найбільшої до найменшої вартості 1 кв. м загальної площі квартир будинку (з урахуванням ПДВ), грн, станом на 1 січня 2022**
**- наказ Мінрегіону від 17.02.2022 № 53 “Про показники опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України”

Максимальна відсоткова ставка 
гарантійної частки

| = | (16 120 | / | 14 636) | * 100 | = | 110,141
                                                                                                                       тобто +10,141%

Реалізація поставлених цілей державного регулювання буде досягнута шляхом прийняття постанови Кабінету Міністрів України “Про встановлення мінімального розміру гарантійної частки будівництва об’єктів нерухомого майна”. Гарантійна частка як додатковий ресурс:
стимулюватиме забудовника виконувати роботи належним чином, 
не перетворюючи об’єкт на довгобуд, оскільки квартири, що входитимуть 
до гарантійної частки, залишатимуться його власністю, якою він зможе розпорядитися на власний розсуд після завершення будівництва;
зможе покрити (принаймні частину або в повному обсязі) видатки, необхідні для добудови будинку у разі виникнення форс-мажорних обставин.
Заходи, які повинні здійснити органи влади для реалізації акта є:
прийняття проекту акта;
доведення до відома суб’єктів господарювання шляхом розміщення 
на офіційному веб-сайті Кабінету Міністрів України (Єдиному веб-порталі органів виконавчої влади);
опублікування в офіційних виданнях – Офіційному віснику України 
та газеті “Урядовий кур’єр”. 

	VI. Оцінка виконання вимог регуляторного акта залежно від ресурсів, якими розпоряджаються органи виконавчої влади чи органи місцевого самоврядування, фізичні та юридичні особи, які повинні проваджувати або виконувати ці вимоги
Реалізація проекту акта не потребує додаткових матеріальних 
і фінансових витрат з державного і місцевих бюджетів. 
Здійснення заходів контролю та нагляду за додержанням вимог акта здійснюватиметься центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері державного контролю за додержанням законодавства про захист прав споживачів відповідно до Закону України “Про основні засади державного нагляду (контролю) у сфері господарської діяльності”.
Суб’єкти господарювання будівельної галузі зобов’язані встановити мінімальний розмір гарантійної частки будівництва об’єктів нерухомого майна у відсотковому відношенні до сукупної (загальної) площі майбутніх об’єктів нерухомості у подільному об’єкті незавершеного будівництва (черзі/пусковому комплексі) відповідно до проектної документації на будівництво відповідно до вимог проекту акта.

	VII. Обґрунтування запропонованого строку дії регуляторного акта
Строк дії проекту акта є необмеженим, оскільки норми частини другої 
та сьомої статті 9 Закону України від 15.08.2022 № 2518-ІХ “Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені 
в майбутньому”, які передбачають необхідність прийняття проекту акта, мають необмежений термін дії.

	VIII. Визначення показників результативності дії регуляторного акта
1. Реалізація проекту акта забезпечить припинення негативної тенденції добудови об’єктів нерухомого майна за рахунок коштів фізичних осіб – майбутніх власників.
2. Кількість суб’єктів господарювання становить 155 підприємств. Кількість фізичних осіб, на яких поширюватиметься дія акта не встановлена через відсутність статистичної та адміністративної інформації. 
3. Розрахунок розміру коштів і часу, що витрачатимуться суб’єктами господарювання та/або фізичними особами, пов’язані з виконанням вимог акта не вбачається.
4. Рівень поінформованості суб’єктів господарювання та/або фізичних осіб оцінюється як високий. 
Проект акта оприлюднено на офіційному веб-порталі Мінекономіки (meconomy@me.gov.ua) для громадського обговорення. Після прийняття акт буде розміщено на офіційному веб-сайті Кабінету Міністрів України (Єдиному веб-порталі органів виконавчої влади) та опубліковано в офіційних виданнях – Офіційному віснику України та газеті “Урядовий кур’єр”.
5. Додатковими показниками результативності регуляторного акта буде:
кількість випадків застосування центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері державного контролю за додержанням законодавства про захист прав споживачів, адміністративно-господарських санкцій за порушення законодавства в будівельній сфері відповідно до частини другої та сьомої статті 9 Закону України від 15.08.2022 № 2518-ІХ “Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому”;
загальна сума штрафів, накладених центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері державного контролю за додержанням законодавства про захист прав споживачів за порушення законодавства в будівельній сфері в частині не встановлення мінімального розміру гарантійної частки будівництва об’єктів нерухомого майна відповідно до вимог проекту акта;
кількість скарг та звернень від фізичних-осіб – інвесторів майбутніх об’єктів нерухомого майна з приводу додаткових внесків у добудову об’єкта майбутнього житла.

	IX. Визначення заходів, за допомогою яких здійснюватиметься відстеження результативності дії регуляторного акта
Відстеження результативності регуляторного акта буде здійснюватися за  показниками, визначеними у попередньому розділі аналізу регуляторного впливу акта.
Відстеження результативності цього акта буде здійснюватись відповідно до статті 10 Закону України “Про засади державної регуляторної політики у сфері господарської діяльності”.
Базове відстеження буде проведено через рік після набрання актом чинності шляхом аналізу статистичних даних.
Повторне відстеження результативності акта буде здійснюватися через 
2 роки з дня набрання ним чинності.
Періодичне відстеження здійснюватиметься раз на три роки починаючи 
з дня виконання заходів з повторного відстеження. Установлені кількісні 
та якісні значення показників результативності акта порівнюватимуться 
із значеннями аналогічних показників, що встановлені під час повторного відстеження.
У разі надходження пропозицій та зауважень щодо вирішення неврегульованих або проблемних питань буде розглядатись необхідність внесення відповідних змін.

Виконувач обов’язків Міністра
економіки України                                                                             Денис КУДІН

“____” __________ 2022 року